買賣合同漏洞：以一個國家房地產業為例／俞劍鴻

俞劍鴻（美國紐約大學博士）

前言

隔行如隔山。歷史學家要以最客觀的態度來挖掘、研究過去。

社會科學研究者要學會應用理論和模式來同時貫穿過去、現在和未來。

少數境界比較高的歷史學家會套用最起碼一個理論和模式來讓自己的研究課題和成果更加地貼近事實。

法律人要懂得合乎邏輯地兜圈子來保護自己和其（有可能是對立的）客戶。換言之，如果對手（即將要）戳破你所表達的文字的邏輯，作為法律人的你就要在那一個同樣的文件或者一系列文件中找出另外一些文字來扳回一城。其最後目的就是要規避/逃避 （evade）可能要面對的各式各樣的挑戰或者（金錢和非金錢上的）處分。

《買賣合同》是可以被質疑的

本文要談的是一個國家的房地產發展商 (developers) ；住房購買者/購屋者 （purchasers）；律師（事務樓， law firm）；房東 （landlords），房客 （tenants），它們所主要面對的 Sale and Purchase Agreement （SPA，買賣合同）。

每一份官方文件是可以被擱置在一旁、修改和補救以及掃進歷史灰燼的。遺憾的是，SPA 的修補似乎碰到障礙，使得房地產發展商；住房購買者；律師等等無所適從、各自浪費了不少的時間、精神和金錢。

最為人詬病的就是 SPA 並沒有就 starting date/first day （開始日期/第一天）和 ending date/last day （截止日期/最後一天）各自下一個定義。

在某一個 SPA，我們倒是看到9個其它法律術語各自被下了定義【第 X（條）款（x）還創造或者提到 expiry date （屆滿日期）這個 term （條件）】，而 Service Agreement （SA, 服務協議）則講解了12個定義。

當購買一棟（新）房屋時，每個住房購買者要注意到六個主要的日期加上新屋主/房東和房客之間第7）的日期：

1) The Paying of the Booking Fee Date （支付預訂費用日期）;
2) The Launching of the Construction Date （啟動施工日期）;
3) The Signing of the SPA and Other Related Documents Date （簽署《買賣合同》及其它相關文件日期）;
4) The Getting of the Pass and the Keys from the Developer for the Interior Designer(s) and others to Examine the Near-completion of the Housing Unit Date （自房地產發展商獲得通行證和鑰匙，以便提供給室內設計師和其他人檢查接近完工的住房單元日期）；
5) The Issuing of Occupation Permit (OP) by the Developer （由房地產發展商所發放的入住許可證日期）；
6) The Receiving of the OP and the Keys by the Purchasers Date. The last and most important date for the purchaser is that, at the end of the process, the real estate developer will give the purchaser 14 days to pick up the OP and the keys. In other words, whether it is the first day, or the last day, or between those two dates will affect how much liquidated ascertained damages （lad）/compensation money the developer will fairly pay the purchaser.（對住房購買者而言，最後一個最重要的日期為：到了最後一個階段，房地產發展商會給住房購買者14天的時間來領取入住許可證和鑰匙。換言之，是第一天領取還是最後一天或者第一和第14天之間將影響到違反約定的房地產發展商要給住房購買者多少的賠償金才算是公平）；
7) For some tenants, the date on which the new owner/landlord acquires title to the property (rather than handing over the purchase money to a lawyer for a few months) is a very important date for the fair calculation of rent. 對部分的房客而言，新屋主/房東是在那一天取得那一個房子的所有權（而非把購買房子的錢交給律師暫時保管幾個月）才開始公平的起算房租乃是一個非常的重要日期。

問題就來了。首先，SPA 的原始版本來自那個國家的中央政府，是所謂的母法 （mother law）。在那個國家的各地律師事務樓所採用的 SPA 基本上取材自各地方政府的版本。由此觀之，地方政府的各自版本並不能夠視為 standard （標準的）。

在通過 SPA 的原始版本之前，中央政府官員是否有邀請所有的房地產發展商和住房購買者開會、檢討？用樣的邏輯，每個地方政府或者每個律師事務樓各自是否有邀請例如住房購買者來共同討論所將要採用的 SPA？Good governance （良善治理）的要素之一就是透明化 （transparency）。如果住房購買者在21天之內忘記或者無法交給房地產發展商 bank-in-slip as proof of payment （銀行付款憑證），怎麼辦？在某一個國家，當取款或者轉賬時，當事人在該銀行要通過指紋的檢驗。須知，當我們多次使用 sanitizer （消毒劑）之後，每個人的指紋是會被多少破壞一段時間的。如果取款或者轉賬是最後一天，怎麼辦？

其次，如果 SPA 的一個條文說房地產發展商只被給與一般的說法為兩年的時間 (the developer is given two years) 來100%地蓋好房子，這個發展商最好在兩年內 （within two years）（而非兩年）亦即確切地說兩年減掉14天（或者更多的天數，例如一個月）的最後那一天交屋。在此語境/脈絡/上下文 （context）之下，那個發展商就肯定不必賠償住房購買者。

可是，筆者認為 SPA 存在著一個不算是小的漏洞，那就是說 expiry date 並不【就每一間（剩下的）屋子或者一個開發的項目 （project）】等同於 ending date/last day，因為要視語境/脈絡/上下文而定：

1)就上述6)的“房地產發展商會給住房購買者14天的時間來領取入住許可證和鑰匙，” expiry date 這個 term 是否可以指上面所提到的那14天的截止日期/最後一天？存在著疑問；

2)支付預訂費用日期以及《買賣合同》及其它相關文件日期不應該有 expiry date 這個概念，因為在房地產發展商的某一個項目有可能還有一間屋子由於各種原因沒有賣掉或者永遠賣不掉；

3）如果過了 expiry date，而房地產發展商繼續出售剩下、賣不掉的屋子，是否合法、不必賠償？

4）如果《買賣合同》及其它相關文件日期不應該有 expiry date 這個概念，為何《買賣合同》的第 X（條）款（x）還要提到 expiry date 這個概念呢？另外一個 scenario （假想圖）就是就領取入住許可證和鑰匙的第14天，是否也可以算為 expiry date?簡言之，如果法律人想要兜圈子的話不就很難兜起來了？

5）expiry date 的反義字 （antonym）為何？如果是 launching date 的話，這個 expiry date term 就不適用於好比說啟動施工日期了，不是嗎？

6）如果在剛好兩年之後的第一天，住房購買者接到來自發展商的通知說可以領取入住許可證和鑰匙了。然而，前者有可能是在第14天才（故意地或者非故意地）拿到入住許可證和鑰匙的；在此一語境/脈絡/上下文之下，後者是否也要賠償前者13天的金額？換言之，如果期滿了兩年，每個住房購買者在被告知的第一天（或者提早13天）就都要開門、搬進了新家，發展商要賠償住房購買者的機率就會比較小很多。

7）假如新屋是在一年就可以搬進去，好比說從 expiry date 起算（逆）推回一年11個月和30天亦即少於兩年，就有可能分別落在啟動施工日期的那一天或者前後和支付預訂費用日期的那一天或者前後了。（2024年12月4日，我聽到說在吉隆坡，中國大陸的建築商可以在一個工地一天蓋好一層樓的快速記錄。）

8）如果是剛好滿五、10年才交屋的話，房地產發展商是否就只要支付兩年（加上有可能、被推遲的13天）的賠償金，亦即頭三年或者七年就分別不必計算了？

9）如果一塊土地等於一個項目的話，第二塊土地是否能夠和第一個項目的土地合法地連結在一起，以規避不能夠在第一個項目繼續出售、被 expiry date 限制住/綁住的窘境？

10）房地產發展商可以領取支付預訂費用嗎？如果法令不允許房地產發展商領取支付預訂費用，而某一家發展商被政府單位就某一個項目處罰過，吾人是否可以提出 double jeopardy （一罪不二審/類似別讓別人第二次受到傷害或者二度受到創傷）這個法律概念來保護那一家發展商的同一個項目？

再者，如果房地產發展商延遲了一年，他就要賠償住房購買者以一年百分之三乘以房價的利息來計算。緊接著要問而且必須要質疑的是，那一天才算是開始日期/第一天？是支付預訂費用的日期？還是啟動施工的日期？仰或是簽署《買賣協議》的日期？或者是發放入住許可證和鑰匙的日期？第五種可能性是否為作為最後一個階段的那14天的第一天？走筆至此，讀者應該已經體會到巨大的爭議。如何化解這一些矛盾？

在第二十一世紀的第三個十年初，從一個聯邦法院的裁決書，吾人得知支付預訂費用日期這個概念並沒有被否定掉，也就是在 SPA 的第 X（條）款（xx）吾人所看到以下的文字：……Purchaser under this clause。 易言之，Purchaser 可以跳到另外一個有利於他的（條）款，像是支付預訂費用日期。須要知道的是，SPA 並沒有提到 registration of interest 【date】……、支付預訂費用日期和啟動施工日期。然而，之後，在同一個國家的另外一個地方，一個 High Court Judicial Commissioner 卻說雖然有 similarities （相似處）但是聯邦法院的判決並不適用他的享有若干特權的地方。不過，在 SPA,我們看到一個對房地產發展商表面上最有利的第 X（條）款（x）：the Vendor shall be liable to pay the Purchaser… from the expiry date of delivery of vacant possession…. 就 expiry date，到底誰說了算？中央或者地方政府官員？法官？檢察官？律師（樓）？單打獨鬥或者集體的房地產發展商？單打獨鬥或者集體的住房購買者、新屋主/房東和房客？切記，我們是生活在矛盾之中，尤其是當母法和子法有矛盾之際。不過，我們可以依靠辯證 （dialectic）例如一點理論 （one-dot theory）和非辯證 (non-dialectic) 的邏輯來化解矛盾。

最後，聯邦政府所在地和其它地方的法律不太一樣的有很多個案可循。就以往的法庭裁決，如果例如在一個地方住房購買者（有可能是複數）得知有聯邦政府所在地的前例 （precedent）說可以從支付預訂費用日期算起，覺得勝算頗高的他們就可能聘請律師、上法庭來對付當地的房地產發展商了。這麼一來，如果該發展商打輸了最終一審的官司，這個房地產發展商就肯定要多賠償每個住房購買者一筆錢了，因為支付預訂費用日期有可能是至少兩年之前。

為何會出現上述的這一種現象，就是因為 SPA 有一個或者幾個重要的漏洞多年來沒有被修補。如果每一個地方政府各自有 Tribunal for Housing Purchaser Claims （住房購買者索賠法庭），而這個執法機構也處理過住房購買者和房地產發展商之間的不同看法和立場，就應該察覺和體會到說應該早日修補 SPA 並且通過議會的審查。如果沒有或者不這麼做的話，後遺症可能會很大，因為日後可能會有

1)更多的住房購買者在各地要求新開發項目的房地產發展商把賠償的日期提前到支付預訂費用的日期;和

2）告發以前（尚未破產）的發展商。

餘論

本文牽動全球的房地產業。

房地產發展商可以堵住日後來自住房購買者的挑戰（亦即先去 Tribunal）和正式成為住房購買者的被告。怎麼做？就是不再提起譬如支付預訂費用日期這個 term 也不收取任何預訂費用。其實，每個發展商可以對自我提出更加嚴格的要求，好比說賠償住房購買者以一年百分之3.0以上乘以房價的利息來計算。切記，每個文件是可以被修補的。我就知道說某一個發展商對它的住房購買者說他們的下游廠商願意依照 SPA 更換更加高級 （upgrade）的廚房設備，只要多支付一些錢。

對住房購買者有利的一點是：如果房地產發展商花費了兩年 （非兩年之內）或者更多的天數加上14天才交付新房屋，律師（事務樓）最好告知住房購買者說最好推遲到交屋的第14天而非第一天才去拿鑰匙；如此，就可以試一試向發展商索取一點更多的賠償金。

律師（事務樓）的 standard opertion procedure 【(sop)，標準作業程序】為何，以減少各造的質疑、糾紛等等？當住房購買者支付預訂費用之後的不久，律師（事務所）就應該讓前者審查和閱讀《買賣合同》和相關的文件。此外，在啟動施工的那一天的當天或者14天之內，律師（樓）就要提醒住房購買者說趕快簽署《買賣合同》等等。這麼一來，簽署《買賣合同》的那一天就等同於開始日期/第一天。不少沒有經驗的住房購買者可能會在1~2個月之後才簽署《買賣合同》。

政府官員能夠做什麼？加緊腳步修補《買賣合同》等等，也就是很明確地告知各造說何謂 expiry date、開始日期/第一天和截止日期/最後一天？

法學教授能夠扮演什麼角色呢？他們可以在課堂上和學生們討論《買賣合同》等等的大小漏洞和要求政府官員和議員早日修補漏洞。（圖片翻攝shutterstock示意圖）