不動產法律系列 為什麼建商的承諾跳票 我還敗訴？

[房地王/胡兆陽報導]

不少民眾買房子除了自住之外，為的是將來能夠賺到房價增值的利益，而房價增值依靠的就是周邊的生活機能或特殊利多題材。但是建商之前宣稱預售屋建案附近的利多題材如果沒有實現，民眾不見得能夠百分之百討回公道。日前就有一個判決此購買預售屋的民眾因此敗訴的案例，裡面的法理依據值得購屋民眾當做以後購屋的參考。

▲民眾要熟稔預售屋的買賣知識，才能順利完成購屋美夢（此建案非本文新聞案例）。

此案例是位在新北市某重劃區的預售屋建案，推出時宣稱建案旁邊將進駐某知名影城，建商的廣告宣傳單裡也有提到附近將蓋影城、購物商場的內容，不少民眾衝著「影城當鄰居」、房價可能增值的題材，紛紛掏錢下訂、購屋。不料沒多久，因為其他因素使得此影城進駐在此的承諾跳票，已經買屋的民眾不願權益受損，於是要求建商返還購屋頭期款，而建商不願意退款，雙方因此對簿公堂，不過地方法院最後判決此購屋民眾敗訴。 此案例中購屋民眾認為站得住腳的立場在於：

此預售屋建案當時的看牌、廣告都有提到知名影城將會進駐，因此基於企業應有的誠信原則，當此影城決定不來時，建商已經構成「廣告不實」，所以已購屋民眾應該有權解除預售屋買賣契約。

▲不少重劃區建案都標榜附近將有便利的生活機能興起。

民眾和建商簽約的條文中有提到：「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分」，可見提供影城等設施也是雙方約定的內容，現在即然建商無法實現契約內容，所以民眾可以依契約規定退訂房屋。

不過法界人士表示，購屋民眾能不能退訂、拿回頭期款，完全要看買賣契約怎麼寫的？此案例建商站得住腳的地方在於：

建商當時的確有和此知名影城達成落腳在附近的協議及合約，只是後來產生了變數，而且買賣契約裡沒有明訂隔壁「一定是此家影城進駐，如果是別家影城進駐就算違約」，而且影城的計畫也還在進行中，所以嚴格來說不算是「廣告不實」。

▲民眾的購屋權益，全靠房屋買賣契約書來捍衛。

買賣契約中沒有提到「不能更換別家影城」、或是「換了別家影城就要接受民眾的退屋」等規定，所以建商可以繼續維持雙方的買賣合約，但是民眾可以要求建商減少房屋價錢做為賠償。

最後，也是全案最關鍵的地方在於，民眾提出來的影城爭議並不影響此建案的結構或居住安全、或是交屋權益的實質損失，因此還不到一定要解除預售屋買賣契約的地步，所以法院才會判決民眾敗訴。由此可知，購屋民眾有什麼特殊的解約或退訂要求，一定要在房屋買賣契約書裡以「白紙黑字」一條、一條寫明清楚，將來如果不幸上了法院，勝訴的機率才會越大。