財政部最新住宅租金標準 2大變革更貼近市價

房東是否如實申報租金所得向來是國稅局查核重點，財政部例行公布的住宅租金標準為查核參考指標之一。根據財政部近日公布的113年度標準，共出現2大變革。

首先，計算公式除原有的房屋評定現值，這次新增一個參數，即公告土地現值；第2，首度針對新屋、老屋採取不同計算方式，藉此讓設算出來的租金更貼近實際行情。

財政部每年都會公布前一年度的「房屋及土地當地一般租金標準」，作為後端稽徵實務參考，以釐清房東申報的租金所得是否合理、以及有無誠實申報。考量外界屢次反映，住家用房屋的租金標準與實際行情有所落差，為更貼近租屋市場行情，財政部近年開始啟動調整標準作業。

根據財政部最新釋出的「113年度房屋及土地當地一般租金標準」，出現2項重大變革。首先，全年租金標準計算公式，由原本的房屋評定現值的一定比率，改為房屋評定現值的一定比率，與公告土地現值的1.2%相加計算。

第2項變革，113年標準首度將新屋、老屋的租金標準分開計算，且其分水嶺在於「房屋標準單價」。

根據113年度住家用房屋租金標準，是以出租住宅本身的房屋稅起課時點為界，落在一定時間之後，視為適用新標準單價的房子。

以雙北來說，房屋稅起課時點在103年7月1日（含）之後者，屬新標準單價的房子；相對而言，房屋稅起課時點在103年6月30日（含）之前者，屬舊標準單價房屋。其他縣市時點各異，舉例在新竹縣市，房屋稅起徵時間落在105年7月1日（含）之後者，視為新標準單價房屋。

據113年度住家用房屋租金標準，全台22縣市新標準單價房屋，都是以房屋評定現值的10%，加上公告土地現值的1.2%，計算該屋一年度的租金標準。

不過，舊標準單價房屋租金計算公式中，土地現值比率雖均為1.2%，但房屋評定現值「一定比率」有別，且4個縣市的房屋現值一定比率較112年有所調整。

桃園市112年不分新、舊屋，是以房屋評定現值的21%為租金標準，113年度舊標準單價房屋，則要以房屋評定現值的22%，加上公告土地現值的1.2%，設算租金標準。同時，新竹縣由112年的房屋現值21%，調降至17%；台中市由22%，上調至25%；台南市亦由20%，調高至22%。

官員強調，租金標準是稽徵機關用來設算房東租金收入的「指標」之一，比方說若有佛心房東以較便宜的租金出租，可出具租約、金流，佐證實際的出租金額比當地一般租金還低，國稅局會傾聽其意見、參考鄰近區域行情，核實認定，所以民眾申報綜合所得稅租賃所得時，只要按實際情況申報即可。

此外，今年5月正式開徵的囤房稅2.0規定，出租申報租賃所得達租金標準者，房屋稅法定稅率由先前的1.5%至3.6%區間，調降為1.5%至2.4%；換言之，「房屋及土地當地一般租金標準」是囤房稅2.0中，誠實報稅房東能否適用較低優惠稅率的關鍵門檻。

官員指出，房屋出租申報租賃所得達租金標準，要在房屋稅開徵40天前（今年逢假日遞延至3月24日）向房屋所在地稽徵機關申報，同時於5月申報綜所稅，才能於當期適用較低稅率課徵房屋稅。

官員表示，由於今年3月24日時，113年度租金標準尚未發布，因此一般案件大多都是以當時最新的標準、即112年度版本，檢視有無達標。