名家論壇》徐佳馨／台灣房市黑天鵝來了！

今年房市表面上看似交易暢旺，全年有機會寫下房地合一後的新高，但越來越多購屋民眾簽約後，卻因為房貸下不來而無法順利交屋。（圖／記者徐銘穗攝）

[NOWnews今日新聞] 表面上，今年房市看似交易暢旺，全年有機會寫下房地合一後的新高，但近期第一線的從業者卻都高興不起來。

最主要的原因就在於，越來越多的購屋民眾已經簽約，卻因為房貸下不來而無法順利交屋，面臨違約窘境。影響所及，讓許多民眾在銀行吃了閉門羹之後，轉往信用合作社、農漁會、郵局、保險公司等機構申辦房貸。

一言以蔽之，少掉貸款這個關鍵，房地產的流動性將產生問題。

過去，這種房市狀況火熱，銀行鬧起「錢荒」的狀況著實罕見，主因在於銀行法72-2條中規定，「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」進一步說，會陷入這種沒錢借的窘境，一方面是近期房價飆升，連帶拉抬房貸金額，現在一件抵以前兩件，錢自然不夠；另一方面是股市表現強勁，民眾對於存款興趣缺缺，寧可把錢轉戰股市或是購買ETF等金融商品，此消彼長下，發生這種事情並不讓人意外。

更要命的是，這次各銀行收錢收得又快又急，央行升準效應持續發威，在近期和銀行交手的民眾應該發現，借錢變貴且變難，無論是房貸或是股票質押都是，更多的狀況是很難借到好條件，特別是利率，某些銀行針對個案房貸利率超過2.5%，挑戰借款人的極限。

在今年下半年，外界將會看到房市違約率大幅提升。許多購屋人積極追價，過去頂多是多找幾家銀行，總會有機會貸到還過得去的條件，但現在是連願意借錢的管道都找不到，購屋人恐怕陷入沒錢可履約的窘境。

同樣的狀況會發生在即將交屋的預售案，除之前名下有二戶以上的購屋人本來就會因為選擇性信用管制貸不了款，現在還發生建商讓較晚對保的買方自己去找銀行，進一步讓違約率大幅提升，還好這些個案多是平均地權條例上路前的合約，有機會在市場上找到換約買方，不過價錢是否能在期待之中，恐怕也沒有誰可以保證。

這次的錢荒可預期房市會出現三大趨勢，

其一，交易量、成屋相關產業將大幅萎縮。作為成交核心，因貸款難度提高，成屋買方履約更為困難，成交量表現不佳，自然也讓相關產業從業者減少。

其二，預售暫時吃補。購屋人轉進彈性付款的預售市場，用彈性付款方式、施工時間換取未來政府回心轉意，順利貸款交屋的空間。但交屋前若出現新成屋價格和即將交屋的預售間出現大價差，不願交屋的預售買方恐怕將是另一風暴的開始。

其三，房市出現排貧效應。財力較弱、現金不足的買方將被排除於市場之外，高資產且擁有現金的買家，因為競爭者減少，更擁有議價主導權。

對於這段時間想要進場的購屋人，看屋的同時得先打聽和確認銀行到底能不能借，以此做為到底要不要出手的主要考量，縱然已經問到貸款，簽約時為自己在契約上加註延後交屋或是房貸不足無條件解約等相關條款，以防萬一。

除此之外，只能靜候一切塵埃落定。

本以為只是起風，沒想到黑天鵝在迅雷不及掩耳之際，已經翩然降臨。至於到底該往何處走? 央行九月理監事會將會是重要轉折點。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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