名家論壇》徐佳馨／從次級房貸看新青安

最近從限貸令的戰場延伸，不少聲音開始討論次貸風暴(Subprime Mortgage crisis)的往事，認為新青安恐怕會是開啟台版次貸風暴的引信。（圖／NOWnews資料照）

[NOWnews今日新聞] 最近從限貸令的戰場延伸，不少聲音開始討論次貸風暴(Subprime Mortgage crisis)的往事，認為新青安恐怕會是開啟台版次貸風暴的引信。

在論述這之前，先回顧一下當年次貸風暴是怎麼回事？

次級房貸有其時代背景，因應科技泡沫化及 911 恐怖攻擊所引發通貨緊縮，美國聯邦準備銀行(FED)從 2001 年 1 月至 2003 年6月共降息13 次，將聯邦基金利率由 6.5%降至 1.0%，也讓美國房地產市場大好，甚至衍生成全民運動。其中一些收入或信用狀況不佳的民眾，因為市場大好又想參與，就透過次級房貸業者取得購屋所需資金。

所謂次級房貸，是指美國抵押貸款業者以較高的利率，提供貸款給信用較差或信用紀錄不夠的民眾購屋貸款，相較於一般房貸，由於借貸信用不好，次級房貸的成數較低，其嚴重違約的比率也較高，所支付的貸款利息較一般房貸高出2到4個百分點，且 80%以上都以浮動利率計息。

也因為這些次級房貸業者將房貸債權出售給投資銀行，又讓銀行將其透過證券化並包裝成高利率的結構性金融商品出售，這些業者開始降低門檻、用盡方法招徠客戶，在無監管狀態下，次級房貸放款創始金額自 2000 年逐年增加，2004 年至 2006 年間更是大幅成長，迄 2006 年次級房貸的規模已達 1.3 兆美元，占美國抵押貸款市場的比重高達 11%。若加計近優質房貸（Alt-A），占抵押貸款市場比重更高達 30%。

要命的是FED 自 2004 年 6 月起連續升息，將聯邦基金利率由 1%升至5.25%，加上國會要求業者改變貸放標準，美國房市自 2006 年急速降溫，致使違約率大幅上升，2007 年前三季次級房貸的違約率最高達到16%，法拍屋增幅超過0.5%，寫下歷史新高，影響所及，這些被包裝成高收益的衍生性金融商品，因為基金贖回壓力大增，信用市場出現緊縮，進而產生流動性危機，釀成全球性的巨禍。

相較之下，台灣這波房市多頭確實有些似曾相似的影子，例如低利環境引動的不動產大潮，政府提供更優惠的房貸方案讓民眾進場。

但台灣也有些結構性的不同，例如台灣不動產抵押債權證券投資標的多為一般性房貸、普遍落在七八成的貸款成數低於美國的全額貸款，申請新青安的民眾並非完全沒有門檻，多數都是一般貸款戶，且目前被抓到違規使用的違約率僅2.3%，整體房市違約率僅0.06%，加上我國利率升幅尚不如美國漲幅高，從數據與比例上看來，尚不如某些媒體聲稱的危險。

不過，台灣這個淺碟市場很容易因為風吹草動，產生流動性風險也是事實，加上下半年恐怕有機會出現經濟衰退，過熱的股房雙市未來是否釀成巨災猶未可知，此外，從今年開始將進入的預售大交屋潮，與房地合一期滿釋出潮，在此之前進行相關管制，亦是防患於未然。

可在此同時，要提醒政府，房地產政策影響百姓日常深遠，牽涉單位從央行、財政部、金管會，到內政部與各級地方政府，如何對症下藥，共同目標下分進合擊，達到軟著陸、不傷及無辜且維持市場正常流動性的結果。但現在一日三變，各單位猛發新聞稿說沒這事情，想要整合意見，恐怕是比起搞定房市更為困難的事。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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