多元議題發酵 台南房市兩大焦點

文／王奕淳

根據金管會最新統計，今（2024）年3月國銀房貸餘額相較去年同期，以8．58％年增率達10兆1687億元，是近21個月以來新高，顯示國內房市交易狀況熱絡。

其中，除了買房自住的剛性需求貢獻了些許數據之外，部分民眾基於「買房抗通膨」的觀念，加上優惠貸款政策如新青安的執行，都為不動產市場提供不小的能量，倘若再結合區域本身具備的優勢，市場想必表現不俗。

小宅房價吹「大」風

首先針對政策對於房市的影響，觀察實登可發現6都房市單價漲幅皆以小宅勝於大宅，尤其更以台南市小宅的25．9％與大宅的8．3％差距居冠。

上述情況可歸因於2方面，1是央行對於豪宅放貸的限制改變，以及私法人購屋許可制實施，降低消費者選擇大坪數產品的意願，房價漲幅因此趨緩；2是高房價、少子化推升小坪數產品的需求，造成小宅房價趨高。

前者意指，當大宅坪數高於65坪時，容易被認定為豪宅，導致貸款成數最高僅達4成；加上私法人買盤受限於購屋許可制等原因，大宅產品的單價漲幅趨於保守。而後者是指，小坪數產品的買盤本就以首購、自住這類剛性需求客群為主，加上新青安優惠貸款政策大幅拉抬低總價小宅買氣，市場供需1加1減之下，小宅單價呈現如此漲幅。

蛋殼區同樣具備潛力

接著是區域條件為當地房市帶來的優勢，以近期營業額超車竹科居冠的南部科學園區為例，部分推案業者指出，即便並非身處南部的投資客，也鎖定高鐵站區及科學園區周圍，進而抬升區域房價，如善化、新市與安定等區。

根據實價登錄觀察這3區房價在2019年至2023年，近5年之間的漲幅，安定區從14．51萬元／坪漲至21．85萬／坪，漲幅約51％；新市區從15．01萬元／坪漲至27．64萬元／坪，漲幅約84％；善化區從15．25萬元／坪漲至28．33萬元／坪，漲幅約86％。

細究背後原因，首先是這3個可謂台南蛋殼區的行政區，本身房價基期較低，一旦上漲便可見明顯漲幅；接著是高科技人才薪資較高，可負擔較高房價；以及產業帶來的大量人口推升剛需買盤，綜合影響引起建商在此推案的意願，也就促成房價上漲的現況。

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