資金熱潮難擋 黃舒衛：央行信用管制成效有限

文／王奕淳

今（2024）年是全球大選年也因為各國的就業、物價等經濟基本面受地緣政治衝擊程度不同，加大了後疫情時代各國央行決策分歧的現象。舉例來說，歐洲、加拿大、瑞士、瑞典等央行已經開始降息，而美國聯準會也躍躍欲試。相對來說，雖然臺灣第1季的GDP年增率6.56%，央行3月勇敢升息1碼，但第2季物價增長趨勢走緩，5月CPI月增、核心CPI年增已經回落，因此維持利率不變。

房市過熱

房市在去（2023）年8月新青安專案啟動後，低利、寬限期、貸款年期、資格認定等鬆綁所形成信用膨脹的態勢，讓原本在平均地權條例修正案壓抑下的房市，滿血復活，投資氣氛全面升溫。從房市交易來看，今年建物移轉棟數就去年同期增長32%，也較過去同期平均多了5%，而第1季預售成交總金額更較去年增長1.5倍。

新政府的房市政策風向球

近期房市過熱之議，催生近日主管機關先限縮私法人購置住宅的規範，又針對新青安提出停止加碼補貼及切結、貸後管理等措施，所以在本次央行理監事會議前頗有山雨欲來風滿樓之勢，幾套劇本的排列組合也成為街談巷議的焦點。另外，賴政府上任也牽動央行部分理監事成員洗牌，因此昨（13）日的決議還有昭示新政府房市政策取向的意義。

第6波信用管制了無新意、成效待評估

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，回顧央行在2020年12月開始新一輪的房市信用管制，而且季季出重拳，一直到2022年才以升息取代信用管制。而這次央行繼去年6月後，再度祭出第6波的信用管制，壓縮七都第2戶以上住宅貸款成數，並調升存準率1碼，其實了無新意，對市場降溫極其有限，甚至進一步扭曲正常換屋需求，而且高價住宅限貸門檻不調整合理建築規劃。

信用管制的盲點

黃舒衛分析，新青安的原意是補貼首購族進場，但是重新點燃的成屋買氣激出預售市場的比價效應，再加上預售屋付款的彈性，不但吸引自備款不足的自住買方進場，更成為置產抗通膨、投資買盤大開槓桿，把預售屋當成金融期貨操作的新樂園，引發諸多市場亂象。

然而，預售不涉及房貸、授信問題，因此即便央行下藥再猛，在完工前根本都不受央行信用管制牽制，所以目前檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥，甚至因為對於成屋市場的過份壓抑，將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大，銳化房市價量膨脹的領先指標。

下半年住宅市場續熱，價漲量平格局已定

黃舒衛認為，無論是超額儲蓄、資金回流的動能，以及產業、股市表現的樂觀預期，短期房市無庸置疑絕對是主、被動被嘉惠的資產市場，而目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固，若無其他有效管制工具上場，而美國第3季的降息議題又來勢洶洶，預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景，惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。

商用市場穩定看多

黃舒衛表示，商用市場雖面對高利率不降的壓力，但AI產業誘發全球供應鏈重組的正炙，將擴大5大趨勢發酵。

高利率環境下，收益利差持續被壓縮，高收益的產品難尋，置產買方加價左右為難，自用買方獨霸市場。

繼「護國神山」而起的AI「護國群山」科技業的擴廠需求來看，近期國內外科技大廠租、購需求有明顯增加的趨勢。舉凡軌道經濟紅利、供應鏈聚集的區位，才是企業鎖定的目標。而對於ESG、耐震、綠電的基本需求，乃至樓板載重、樓層高度、電力供應的等特殊性需求，需求往高規新大樓移動，同時也出現不少購地自建或量身訂做（Build -to-Suit）的探詢機會。

預期未來高科技投資帶動各類住、商、零售需求，建商積極補進土地原料，連精華區整棟單一產權的具重建價值的建物也備受青睞。預期今年土地交易量有機會追上2022年前、1年3,000億的紀錄。

有現金流誘因的大型零售、旅館等輕資產營運商，具抗通膨的投資效益，持續尋找大面積合適標的，也衍生結合基金、REITs等投資機構的組合進場。

老商圈、新大樓帶動區域廠商換屋、升級，因此短期租賃市場的空置率走升，但租金水準也逐步上調。

黃舒衛提醒，過去台灣房市有3大因素支持大漲小跌的超穩定結構，首先是自有住宅比率超過8成，其次是背有房貸的住宅不到1/4，最後是公共建設、就業就學人口集中在主要都會區。然而未來隨著高科技投資往中南部移動，以及重劃區、新成屋出現千禧年之後的新高量，需求及債務結構與以前大不同，價格泡沫、風險集中的現象可能更為廣泛，無論是政策監管、建築投資、金融放貸的考量都應該與時俱進。

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