解決房貸荒財金部會接連出招 關鍵5大問答一次看

8月下旬，央行考量不動產放款集中度偏高，要求銀行提出房貸改善計畫，引發民眾憂心銀行不給核撥房貸，總統賴清德、行政院長卓榮泰出面澄清絕無限貸令，財金部會更是緊急動員，會議接連召開，這波房貸荒因何而起，政府拿出何種對策，整理5大關鍵問答一次看。

去年8月，財政部端出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（簡稱新青安貸款），對比舊制，新青安祭出貸款額度自新台幣800萬元擴大至1000萬元，貸款年限從最長30年、寬限期3年，提高至最長40年、寬限期5年。

新青安方案因貸款條件更優惠，形同降低購屋門檻，吸引大批民眾搶進，希望藉著政策利多，擺脫無殼蝸牛的稱號。

隨著自住買盤大舉進場，房市溫度持續攀高，甚至掀起「FOMO（Fear of Missing Out，害怕錯過）」風潮，推動價量指標齊步走揚，國銀房貸業務量也暴增。

今年7月，市場傳出部分銀行因逼近「銀行不動產放款天條」、銀行法第72條之2規範上限或是銀行內訂警戒值，開始採行不動產貸款管控措施，如審核期拉長、排隊撥款等，民眾開始嗅到不尋常的氣息。

在此同時，央行眼見國銀不動產貸款集中度逼近歷史新高的水準，於8月12日至21日間，邀請34家國銀總經理「喝咖啡」，並要求國銀提交為期1年的自主管理不動產貸款總量改善計畫。

但因市場訊息紛亂，部分民眾產生誤解，將央行對銀行下達「總量管制」的自主改善要求，解讀為限貸令。卓榮泰、賴總統先後出面喊話，穩定民心，強調央行是基於金融穩定，希望銀行勿操作過當，自主調控同時，應避免影響正常資金需求。

問：「不動產放款天條」銀行法第72條之2是什麼？

銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成。也就是說，銀行不動產放款比率紅線為30%，俗稱不動產放款天條。

不過銀行不會真的承作到30%的滿水位，實際操作多半以28%至28.5%作為內部警戒值。此制度可避免信用資源過度集中不動產，對其他資源產生排擠效果，同時兼顧金融穩定。

根據金管會統計，按銀行法第72條之2規定設算，銀行不動產放款平均比率在今年6月攀至26.62%、為5個月新高，7月微降至26.47%。

但就個別銀行檢視，近幾個月來，確實有部分銀行曾突破29%，且27%以上區間的家數達到雙位數。凸顯近期這波房貸荒，並非無的放矢。

行庫主管說明，往年也會遇到銀行法第72條之2水位鄰近內部警戒值，在比較「緊」的月份，就會動態調節房貸及土建融授信，等大量房貸、建築貸款還款進帳，往後月份就可較「鬆」，現在市場所稱的房貸荒，是因為進件量太大，所以銀行需要更多時間消化，但絕無限貸。

問：央行要求銀行提出不動產貸款具體量化改善方案，不等同限貸令？

央行在8月12日至21日，由總裁楊金龍親上火線，業務局、金檢處、經研處局處長及法務室主管一字排開，找來34家本國銀行與信用合作社聯合社總經理「喝咖啡」。

楊金龍並於會中下達指令，要銀行依據自身經營情況，於9月6日前提出為期1年的不動產貸款具體量化改善方案，從今年第4季至明年第4季，每季各項貸款都要有量化控管目標。

由於國銀直到9月6日，才全部「交作業」，改善計畫執行時間則自今年第4季啟動，也就是說，民眾排隊等撥款是「現在進行式」，而央行所提的要求則是「未來式」。

央行官員補充，央行希望不動產集中度下降，不必然等同於房貸只能減不能增，而是其他放款要有成長，不宜一面倒地往房貸走。

央行強調，政策目的是要國銀共同改善信用資源過度集中不動產貸款情形，但大前提是不影響正常資金需求，因此國銀在研提改善計畫時，應排除5類態樣，分別是無自用住宅民眾購屋融資需求，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，以及企業購建自用廠辦等所需資金。

問：如果沒有限貸令，民眾貸款為何還是下不來？

房市限貸令成為近期最熱門的財經關鍵字，雖然從賴總統、卓榮泰，到央行、財政部、金管會，口徑一致，強調沒有限貸令，但對民眾而言，申請房貸不順利是事實。

觀察市場實際狀況，隨著國銀房貸「拉緊報」，部分銀行採取「排隊等撥款」的做法，也有銀行是「以價制量」，即便貸得到，偏高利率也讓民眾打退堂鼓。

市場上，確實部分銀行因房貸承作量已接近內部控管總額，導致民眾必須排隊等撥款，有部分銀行是仍有空間，但考量上半年房貸增速真的太快，基於風控，便稍作調控，讓增速放緩。

不論房貸荒的源頭為何，民眾最關心的仍是房貸業務何時才能順暢運作，不會落入簽約了卻貸不到錢的違約困境。

行庫主管指出，目前將以民眾自住首購及已承諾的貸款為優先，同時會採取總量管控撥貸額度，並視每月還款情形滾動調整，現在民眾排隊等申貸核可、撥款的情況，只能靠時間解決，不過應會逐步舒緩。

至於有無可能加大力道吸收存款，以盡量增加可承作授信的水位，行庫主管坦言，目前這樣做的成本過高，但或許法規面可思考排除納計都更危老建物完工後衍生的分戶房貸等。

問：政府如何因應當前民眾貸不到款的難題？

財金部會本週高速運轉，央行2日找來22家國銀座談，了解銀行的核貸政策及對申貸困難的協處機制，提醒就已對保簽約的核貸戶要盡速撥款、明確告知民眾已核貸案件的貸款排撥時間，讓民眾能夠安心，並針對無自用住宅民眾購屋陳情案件，設置15線陳情電話。

4日當天，相關部會更是馬不停蹄，上午先由金管會邀集央行、財政部、銀行公會、8大公股行庫及房貸業務前5大民營銀行研商房貸議題因應政策；下午再由財政部找來8行庫，重申政府態度。

為了解決房貸荒，金管會指示銀行公會建置「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」，將提供資訊包含銀行尚有承作購置住宅貸款額度與否，以及聯絡窗口，但不會揭露詳細剩餘金額，主要目的是避免民眾往沒額度的銀行跑，建置時程則是「愈快愈好」。

至於銀行端，金管會及財政部給予明確指令，銀行貸款額度應優先承作3大類案件，包括首購族、自用住宅貸款及已承諾貸款案件，務必優先撥款給已核貸民眾，並妥善調配資金，穩定金融市場秩序。

問：各界如何看當前房市走向？

去年下半年延燒至今的火熱房市，在房貸荒干擾之下，市場氛圍明顯轉趨觀望。台經院產經資料庫研究總監暨研究員劉佩真分析，先不論央行9月是否祭出第7波選擇性信用管制，單就近期央行要求國銀下達自主改善計畫，以及銀行因自身房貸水位持續往上、居高思危的調控作法，均使下半年房市氛圍改變，沒辦法像上半年這麼樂觀。

劉佩真表示，今年上半年房市熱絡、價量齊揚，下半年應轉為量縮、價高檔，但不至於出現景氣反轉向下的局面，因為經濟成長優於去年，加上半導體投資持續、帶動周邊房市買氣，以及通膨居高，基於投資保值等需求，支撐力道仍存。

住商機構企研室執行總監徐佳馨也認為，經過這波整理，下半年房市將降溫，成交量縮水、價格難再創高，但可趁勢清洗掉市場上的投機炒作方，讓市場回歸穩定。

中央大學經濟系教授吳大任則說，今年以來房市升溫過快，很多人跟風買房，沒有審慎評估自身財務能力，藉由這次銀行審慎調整措施，讓民眾冷靜下來，不見得是壞事。

至於有自住需求的購屋族，徐佳馨建議，在市場資金趨緊的情況下，民眾宜以銀行鑑價作為出價基準，不要任性追加，避免貸款下不來，自付款超出負擔，反而落入違約窘境。