疫後商辦市場坪數多元化 非典型景觀商辦崛起

【記者柯安聰台北報導】央行約談34家銀行並提「不動產減降令」，要求銀行減降不動產放款總量，讓房市迅速降溫，但政府打炒房「打住不打商」且商用不動產貸款成數不受限制，有些建商提早佈局商用不動產。鄉林不動產研究室指出，今年H1全台辦公服務類建照核發件數雖較去年多出1成以上，但樓地板核照總樓地板面積卻年減3成，應該是因應疫後混辦新趨勢，商辦區分成多個大小不同坪數空間、讓不同產業彈性進駐，商辦坪數規劃更多元。

市場資金豐沛，自用及置產買盤強勁，台商回台投資資金「5年不得投入不動產」8月陸續限制解禁，台商擴產持續建置生產線、廠房及營業據點，以及老舊商辦汰舊換新，帶動辦公室所及企業總部的需求高漲。



根據內政部國土署統計資料顯示，今年1-6月全台辦公服務類建物建照核發件數共計762件，與去年同期684件相比年增率11.4%，6都之中以高雄、台中和台南建照核發件數成長最多、新北持平，台北及桃園建照核發數負成長；不過，總核照件數雖增加、但核照總樓板面積54.8萬坪則較去年1-6月的78.8萬坪，年減30.5%（表）。

辦公及企業總部的高需求，不僅雙北商辦旺盛，隨科技產業往中南部地區擴廠，商辦版圖也往南向延伸，高雄、台中和台南辦公服務類建照件數明顯增長，帶旺中南部商辦熱潮，6都之中以高雄市核照件數年增32.7%最多、其次是台南年增6%、台中市年增2.2%。

商辦市場百家爭鳴，辦公服務類建照自2022年起大爆量，建照核發樓地板面積高達148萬坪，相當於2016-2018合計3年的核發面積，2023年稍減為139萬坪、今年上半辦公服務類建照核發樓地板面積則較去年同期年減3成，建照核發件數與核照面積出現背離現象，最主要是商辦價格追高，加上疫後隨著一些新創IT資訊事業、傳播業、網紅經濟等產業興起，商辦也跟住宅產品一樣朝小宅化發展。



全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，他觀察近幾年大型企業購地蓋企業總部毫不手軟，台塑集團、元大金控等集團紛紛搬遷興建新的總部大樓，而仁寶也在北士科斥資300億興建新的營運總部；此外，台北市商辦、店面預售像是中山區「中山麗池」、南港區「世界明珠」最近1年成交每坪單價突破200萬大關，台中七期今年也有摩天商辦大樓「TST台灣之鑽」以每坪成交價90萬元創新商辦天花板價。

賴正鎰分析，以台北市為例，最近1年商辦大樓預售產品雖然仍以百坪左右為主流，但也出現不少20-30坪甚至15坪的微型辦公室，說明商辦市場趨多元，除了大型商用不動產整棟交易外，也有些建商推出小宅化商辦，不再訴求整層分戶銷售，而是區分成多個小坪數空間，讓不同企業彈性進駐蔚為疫後混辦新趨勢，而且許多產業為了門面及辦公的舒適度，也願意付出比較高成本購置或租用新型商辦。

不過，鄉林在士林區中山北路五段「鄉林士林官邸」，是獨具景觀與視野特色的非典型商辦，鄰近北士科且及士林官邸萬坪公園優勢，地段價值及無可取代的稀缺性，吸引高端醫療養生業者搶租，成為醫療產業園區新聚落，一些洽詢的科技業、外商與醫療診所仍希望以150坪的大坪數，才能表現其行業規模和特色，在商辦市場異軍突起。

鄉林不動產研究室表示，台北市商辦大樓因為較多國際大型企業爭相進駐，租金漲勢凌厲，除了信義區頂級商辦最近1年最高每坪租金已經有5000元以上行情之外；商仲業者統計今年第2季信義世貿商圈平均租金持續攀高，達到每坪3755元；復興南京商圈平均租金也有微幅上揚，來到每坪2069元；另高雄、台南以及台中商辦也因科技題材提振商圈經濟翻升，新商辦每坪平均租金約1150~1500元。（自立電子報2024/8/26）