央行最新調控 抑制熱銷有限熱 錢擋不住 房價續堆高

央行最新調控 抑制熱銷有限熱 錢擋不住 房價續堆高

央行最新調控 抑制熱銷有限熱 錢擋不住 房價續堆高

文/施絢傑



近1年來全台房價瘋狂上漲,不出意外引來央行祭出最新調控。
然限縮貸款對預售屋熱抑制有限,囤房稅2.0最後也還是會被成功轉嫁;
目前這波狂暴漲勢,至少現階段還看不到盡頭…

單論近1年餘房市,多數人的印象,肯定都是價格不停快速堆高;儘管這早已不是新聞,但實際看到現階段「高度」,再對比1、2年前水準,仍舊讓人咋舌,無殼族欲哭無淚。現時價格到底漲得有多誇張?讓我們帶您瞧瞧。



台北市向來都是房價漲勢浪頭的起點,這回也不例外;在近2年崛起的北士科園區拉抬下,以行政區論,12區新案市場都已出現3位數字開價。從更細的區段看,在今年稍早木柵地區正式出現百萬元開價(即『漢皇蒔序』高樓層戶)後,大抵就只剩最北的北投關渡、復興崗,傳統低價士林社子,北大同、南萬華及木柵政大生活圈,還沒出現百萬元開價。



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『漢皇蒔序』接待中心


小宅置產帶動 房價仍在狂飆



外擴比價效應下,雙北桃竹當然沒有理由不跟著起舞。新北第一圈行政區中,先前僅板橋及永和出現過百萬元以上開價;而以現今態勢,下一個「出線」的,不是新店,就是三重,而且最快下半年就會出現。



往外到第二圈,土城現在也已是坐6望7,更外圍北端淡水、八里才有3字頭,淡水甚至還必須是新市鎮非核心區,鶯歌則站上4字頭,林口更是直接上跳60萬元大關。現在在雙北買新房想找2字頭價,真的得往非常偏僻的北海岸或瑞芳了。



桃園一線區4、5字頭已是基本值,平均值最高的高鐵青埔特區,沒有5字頭不用想,近車站或水岸的高檔地段甚至已是坐6望7。在桃園想找2字頭房價,現在只剩外圍觀音或大園等,不過以目前態勢,大概也會很快失守。新竹也還是相當熱絡,稍早竹東出現5字頭開價(即『富宇東方大境』)就可知,當地漲勢到目前為止還是方興未艾。



當然,從產品端切入,這波價漲幾乎就是2房以下小宅帶起。但話說回來,如果沒有央行豪宅管控,誰知道這幾年北市豪宅會漲到什麼田地?甚至信義計畫區某豪宅的800萬元國際級單價,可能也不是癡人說夢。



操作策略各異 供給量未爆發



近1年價格如此快速,甚至發狂似地衝高,理論上房市業者當然笑開懷;因為即便不斷創價,還是有人買單,甚至排隊搶貨,業績一路長紅。稍早證交所公布上市櫃公司員工年收入,第1名竟然被房地產業搶走,打破過去總由金融或電子業居冠的既定印象,就可窺見這波漲勢有多誇張。



不過或許真是漲太兇太快,近期業界已浮現應居高思危的聲音,市場上也開始出現有些相互矛盾的操作。有些業者擔心高點反轉隨時出現,因此趁熱搶推先賣先贏,有些卻以賣太快、擔心來不及調價為由,新推案才開賣沒多久就馬上封盤。這兩種看似矛盾的操作背後,當然都有各自理由,但的確造成現在市場出現價量走勢背離,也就是價格飆漲,檯面上供給或交易量卻沒跟上的奇異狀態。



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此外,毫無意外,這波幾乎可說是史上僅見的狂暴漲勢,也再度引來官方注意;上月中央行就推出第六波管制,內政部也罕見對外表示,以現階段市況(過熱),新青安專案不宜再加碼補貼。比較讓人意外的則是,這次央行並未決議升息,也沒有調整豪宅定義標準。不過換個角度也不難理解,因為利率變動牽一髮動全身,這波價漲狂潮也非豪宅帶起。



官方最新調控 仍宣示大於實質



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發展至此,現在大家關注的當然是:這波價漲狂潮的天花板到底多高、何時浮現?官方這波所謂打房措施,又是否真能收效?



平心而論,這波價漲還是資金追捧導致,加上是從預售蔓延到整體,因此即便再把七都第2屋貸款成數壓到6成,恐怕效果還是有限;畢竟(投資客)只要少少象徵性的訂金,就可進場卡位,而且只要在完工交屋前找到下一家接手者,根本也不牽涉貸款問題。不過,新成屋及中古市場就多少還是會受到影響。至於央行升準不升息能否順利收回資金熱錢?以國人對置產的執迷程度,也還需要再觀察。



那麼本月開徵的囤房稅2.0呢?能不能逼出某些所謂的餘屋,讓市場供給增加,進而抑制漲勢?恐怕也是聊備一格,宣示大於實質。因為真正的關鍵稅基還是太低,短期內大幅調整(升)的機率又微乎其微,加上房價持續走高,看來業者成功轉嫁這筆稅的可能性還是很高。



就更別說新青安效應早已發酵多時、覆水難收,加碼要求申貸戶簽具所謂切結,也不具太大意義;甚至提出不宜繼續加碼補貼的還不是主導的財政部,而是內政部。事實是,過去歷屆政府表面高舉居住正義大旗、企圖爭取年輕族群選票,但實際操作卻總是只做半套,不然就是多頭馬車、各自為政,甚至還經常左手打右手扶。這回看起來,依然沒有跳脫以上窠臼。



資金狂潮不退 高點還未出現



總之,光以近期台股持續走高,加上台島又再吹起科技題材,在子彈(資金)持續豐沛,又不缺題材哄抬的狀況下,這波市場狂潮的高點恐怕還沒出現。看來看去,大概真的只有兩岸或全球政經局勢出現重大變化,才有可能撼動之…




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